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浦东金桥600639公司新项目的建设及开

来源: 作者: 2019-02-28 00:07:33

浦东金桥(600639)公司新项目的建设及开发如期进行

公司背景

浦东金桥于1992年成立并于1993年在上交所挂牌上市,主要在上海浦东金桥出口加工区经营房地产开发及租赁业务。浦东金桥的控股股东——上海金桥集团为上海国资委和上海浦东国资委全资所有并受其直接监管。位于浦东新区中部的浦东金桥出口加工区作为开发区,于1990年成立,其核心区规划面积为27.38平方公里。历经了18年的开发,金桥已经逐步发展成为集制造、研发和国际服务外包于一体的产业基地。07年金桥开发区的工业总产值为1,590亿人民币,同比增长了13.8%,实现销售收入2,160亿人民币,同比提高了17.2%。摇钱树下看摇钱术

主要发现

08年上半年业绩。由于土地销售收入由上年同期的1.23亿人民币下滑到了800万人民币,浦东金桥上半年主营收入同比下降了17%至3.79亿人民币。然而得益于租赁及酒店公寓业务的增长以及毛利率的提升,净利润仍同比增长了14%至1.25亿人民币。物业租赁及酒店公寓业务的收入分别同比增长了8.3%和75%至3.50亿人民币和1,900万人民币,毛利率也分别由64.1%和51.1%提升到了66.5%和59.0%。报告期内公司新项目的建设及开发如期进行,自持物业的出租率也保持稳定。

业务构成。2000年以来公司逐步开始了由土地批租向房地产租售并举,且以租为主的业务结构转型。如图2所示,物业租赁收入占比由03年的37.4%大幅上升到了08年上半年的92.4%。在年期间,物业租赁收入由2.28亿人民币攀升至6.50亿人民币,实现了30%的复合年增长率,毛利率也由18.3%增厚至64.3%。目前公司的物业租赁收入在A股上市的房地产企业中仅排在中国国贸(人民币8.59,优于大市)之后位居次席。

土地储备。若剔除3月向通用汽车转让的占地面积12万平方米的土地,浦东金桥目前的总权益土地储备达到了272万平方米,其中92%为自持物业。除已竣工的建筑面积127万平方米的投资物业外,公司计划在未来的年内把自持物业组合扩大65万平方米。大部分新增的投资物业租金都较高,如研发办公楼、别墅和公寓。摇钱术:锤炼黑马品种

风险。公司面临的主要风险是来自其它上海工业园的竞争。

初步结论

我们认为浦东金桥得益于新增投资物业的完工以及租金的上涨,有望在未来几年内实现稳定增长。由于公司的绝大部分收入来自物业租赁,该股在目前的市场环境是一个防御性的投资品种。市场预计公司08年、09年和10年每股收益分别为0.31人民币、0.39人民币和0.48人民币,对应市盈率分别为30.0、23.3和19.1倍

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